27.4.2026

Vielä senkin jälkeen, kun sekä myyjä että ostaja ovat lopullisesti päättäneet, että kauppa tehdään, pitää tapahtua yllättävän paljon, ennen kuin kauppa lopulta toteutuu. Välittäjä luonnostelee kauppakirjan, jota sitten porukalla ihmetellään ja korjaillaan, ja kun se on lopulta valmis, on ostajan ja myyjän pankkien vuoro sotkeutua asiaan.

Tällä kertaa pankit löysivät kauppakirjasta kasan epätarkkuuksia, jotka olivat näin maallikon silmään varsin epäolennaisia, mutta nekin toki korjattiin. Kun kauppakirja on ostajan, myyjän, välittäjän ja pankkien puolesta kunnossa, alkavat pankit valmistella kauppaa. Tästä ei juuri tihku tietoa ulospäin, mutta luulisin, että pankkeja kiinnostaa ainakin selvittää, onko ostajalla varaa ostaa kaupan kohde, millainen laina tätä varten sorvataan, omistaako myyjä todella kohteen, ja mitä tehdään myyjän lainoille, joiden panttina kohde mahdollisesti on.

Valmistelussa menee muutama päivä, minkä jälkeen ostaja ja myyjä pääsevät allekirjoittamaan kauppakirjan sähköisesti. Tänään oli sen aika, ja kaikkien osapuolten allekirjoitukset on saatu. Kauppa on siis nyt tehty, ja ostotarjouksen tekemisestä laskien 25 päivää kestänyt hermoja raastava odottelu on viimein ohi.

Vielä tämänkin jälkeen on teknistä työtä jäljellä. Kauppasumma pitää siirtää, varainsiirtovero pitää maksaa, omistuksen rekisteröintiä pitää hakea, ja sen sellaista, mutta näihin ei ostajan tarvitse ottaa kantaa, koska pankki hoitaa asian. Ostaja voi syventyä täysipainoisesti murehtimaan tulevia remontteja.

19.4.2026

Välittäjä lähetti luonnoksen kauppakirjasta, johon myyjä oli jo ottanut kantaa ja ehdottanut joitain täsmennyksiä. Kauppakirja näytti omaan silmääni täysin järkevältä, ja erilaiset vastuut ja niiden siirtymiset oli kirjattu ylös erinomaisen tarkasti. Missään ei ollut vedätyksen makua.

Tänään tuntuu siltä, että asiaa on vatvottu jo aivan tarpeeksi. Nyt vain vedetään liipaisimesta, kuten yhdellä kaverillani on tapana sanoa vastaavissa tilanteissa. Se, osoittiko piippu omaan jalkaan, tulee selviämään vasta kun savu on hälvennyt.

Ilmoitimme, että hyväksymme kuntotarkastuksen.

18.4.2026

Kuntotarkastusraportti saapui. Myyjä esitti pari tarkennusta raporttiin, mitkä olivat ihan aiheellisia, ja tarkastaja pyöräytti vielä version, jossa nämä oli korjattu. Myyjän puolesta raportti on nyt siis kunnossa.

Seuraavaksi on meidän vuoromme ilmoittaa, edetäänkö kaupantekoon vai onko raportissa jotain sellaista, minkä katsomme olevan peruste kaupasta vetäytymiseen. Viimeinen tilaisuus kipata kortit, siis. Voi allekirjoituksen toki jättää tekemättä vielä kaupanteon hetkelläkin, mutta silloin joutuu pulittamaan korvauksen, joka ei ole aivan pieni.

Vaikka olen koko ajan ollut siihen suuntaan kallellaan, että talo kannattaa ehdottomasti ostaa jos se vain on siinä kunnossa kuin näyttääkin, niin on tämä lopullisen päätöksen tekeminen vaikeaa.

Kaikki merkit osoittavat siihen suuntaan, että talo on ikäisekseen täysin kunnossa, ja kun sen tekniikka ja ilme on modernisoitu nykyaikaisiksi, siinä ei pitäisi olla juurikaan valittamista uudisrakennukseen verrattuna. Toki runko on vanha, peltikatto on vanha, ikkunat ovat vanhoja, ja niin edelleen. Tekninen käyttöikä on kuitenkin loppumassa vain niistä kohteista, jotka aiotaan joka tapauksessa remontoida. Kaikki tämä on tiedostettu, ja hinta on kaikki tämä huomioidenkin erinomainen.

Kuntoraportti on jo ehditty luettaa työkaverilla, LVI-asiantuntijalla ja omilla vanhemmilla, ja hyvä etten ryhtynyt kyselemään pizzakuskin mielipidettä asiasta. Uutta infoa ei kuitenkaan irtoa. Raportti vahvistaa sen mikä jo tiedettiin, eikä siinä sanota, onko kauppa hyvä vai huono.

Verenpainemittariin tuli uusi ennätystulos. Jes!

15.4.2026

Kaupan ehdoksi asetettu kuntotarkastus oli maanantaina. Aluksi haastateltiin omistajia, ja sitten kierrettiin sisä- ja ulkotilat neliösentti kerrallaan. Erityistarkasteluun pääsivät märkätilat, kellarikerros, katto, yläpohja, ja ulkopuolella perusmuuri ja muut olosuhteiden armoilla olevat rakenteet.

Märkätiloissa ei havaittu kosteutta, ja kellarikerroksen jokaisessa huoneessa porattiin reiät maanvaraisen seinän alaosaan, joista käsin mitattiin anturilla ilmankosteus villojen välissä. Kaikkialla oli joko kuivaa tai todella kuivaa, eli ei merkkejä kosteuden kiipeämisestä rakenteisiin.
Kodinhoitohuoneessa ja sen eteläpuoleisessa huoneessa oli ollut suuri vesivahinko pyykkikoneen vuodon takia vuonna 2011, mikä oli kastellut kaikki kellarikerroksen itäpuolen ulko- ja väliseinät alaosastaan. Tämä oli korjattu avaamalla rakenteet n. puolen metrin korkeuteen ja kuivattamalla ne, koska myyjän mukaan puurakenteet myös maanvaraisissa seinissä olivat olleet täysin kunnossa kastumista lukuunottamatta. Kastuneet villat ja lattialaatat oli vaihdettu, kuten myös seinälaattoja yms.

Peltikattoa ihasteltiin porukalla, ja tarkastaja könysi yläpohjassa hyvän aikaa. En viitsinyt itse tunkea sinne, kun tilaa oli nipin napin yhdelle ihmiselle kulkea, mutta kuikuilin luukusta minkä näin. Tuomio sielläkin oli positiivinen: tila tuulettuu hyvin, eikä mitään merkkejä veden aiheuttamista vaurioista näkynyt. Oravakin oli luultavasti käynyt vuosien varrella penkomassa villoja vain kerran, ja kyllästynyt sitten. Muutama sentti ekovillaa mahtuisi lisää, ja olisi kuulemma viisas sijoitus: pienempi lämpövuoto säästää energiaa ja vähentää riskiä sille, että vesi kondensoituu pakkasella peltikaton alapintaan. Aluskatetta ei luonnollisesti ollut — eihän ehjä peltikatto sellaisesta hyödy mitään. Oi aikoja, oi tapoja.

Talon ympärillä kaikki salaojakaivot olivat näkyvillä, mikä on todellinen harvinaisuus. Jokainen myös avattiin, mitattiin ja kuvattiin, eikä yhdessäkään näkynyt pisaraakaan vettä. Viemärikaivo sekä sadevesikaivot olivat myöskin kunnossa.

Autotallista löytyi todellinen yllätys. Rautaluukun alta paljastui ainakin 6 metriä syvä kaivo, josta tontilla alun perin sijainnut maatila tms. oli ilmeisesti nostanut vetensä. Sittemmin kaivo oli jäänyt autotallin alle. Myyjä oli jo 90-luvulla ripustanut kaivoon pintakytkimellä varustetun uppopumpun (uusittu toki muutamaan kertaan), joka pitää pohjaveden tason perustusten alapuolella. Näin rakenteiden kuivuus on ikään kuin tuplavarmistettu sekä salaojien että pumpun avulla. Viisasta.

Kuntotarkastuksessa kesti kaikkinensa lähes 5 tuntia, eli työ oli varsin perusteellista. Alustava lausunto oli, että kaikki on sellaisessa kunnossa kuin kyseisen ikäisessä talossa voisi toivoa olevan, eikä mitään välittömiä korjaustarpeita ole. Riskirakenteita on, mutta riskit ovat hallinnassa. Käyttövesijohdot ovat teknisen käyttöikänsä päässä, mutta sehän jo tiedettiinkin. Lopullista raporttia lupailtiin viikon loppuun mennessä.

LVI-ihmettelyä

Sovimme myyjien kanssa, että saimme käydä vielä samalla viikolla kiertämässä talon LVI-asiantuntijan kanssa, mikä tehtiinkin. Hän on vanha perhetuttumme harrastuspiirien kautta, ja pyörittänyt menestyvää LVI-alan yritystä jo useamman vuosikymmenen ajan. Ajatuksena oli saada kuvaa siitä, millainen projekti käyttövesien ja mahdollisesti viemärien uusinta sekä tulo-poisto-ilmanvaihdon asennus voisi olla. Suunnitelun ja lupien kyselyn voisi siten aloittaa jo talokaupan tapahduttua, vaikka hallinta ei olisi vielä siirtynytkään.

Käynnissä oli myös se taka-ajatus, että kaikenlaisia taloja ja ratkaisuja nähneenä asiantuntijamme voisi kertoa jos talon LVI-asioissa on jotain epäilyttävää, mikä kuntotarkastajalta olisi voinut jäädä huomaamatta.

Kellarikerroksen sopukka, johon olin alun perin ajatellut sijoittaa ilmanvaihtokoneen, oli kuulemma aivan liian pieni sille. Uutta paikkaa mallailtiin viereisen varaston puolelle, tai sitten kellarin wc:hen, jos sen ottaisi pois käytöstä ja muuntaisi IV-konehuoneeksi. Olimme muutenkin tuumineet, että wc kellarissa oli aika turha, ja omine pumppaamoineen turhan riskialtista tekniikkaa hyötyihin nähden. Jos se vieläpä osoittautuisi järkevimmäksi paikaksi IV-koneelle niin sehän ratkaisee asian.

Vanhat poistoilmakanavat olivat vaatimuksiin nähden aivan liian ahtaita, eikä niitä voitaisi hyödyntää. Uusiksi menee, siis. Pystysuuntaisille IV-putkivedoille bongasimme päällekkäiset vaatehuoneet 1. ja 2. kerroksissa, missä vähäisen tilan menetyksen voisi vielä sietää. Yläpohjan kautta koukkaamalla 2. kerrokseen ei tulisi uusia koteloita lainkaan, ja 1. kerroksessakin pitäisi selvitä kohtuullisella määrällä. Kellarikerroksessa ei haittaa lainkaan, jos katonrajassa joitain putkia kulkeekin.

Tutkimme myös alkuperäisiä LVI-piirustuksia, jotka löytyivät myyjien arkistoista, ja jopas jotakin, taloon oli alun perin piirretty lämmön talteenottava tulo-poistojärjestelmä. Sitä ei kuitenkaan ollut rakennettu: kuviin piirrettyjä tuloilmaventtiileitä ei näkynyt missään, eikä konekaan ilmiselvästi ollut LTO-tyyppinen, vaan pelkkä hormin huipulla hyrräävä imuri.

Välipohjien betonivaluihin oli odotetusti upotettu viemäriputkia, mutta kurkittuaan märkätilojen lattiakaivoihin asiantuntijamme arveli, että putket ovat luultavasti muovisia eikä niitä tarvitse vaihtaa. Tämä kuulostaa lupaavalta, mutta asia selviää varmasti vasta kuvaamalla sitten kun hommiin ryhdytään. Miinuksena kaikki kylppäriremontit oli tehty vanhoja käyttövesiputkia hyödyntäen, eli niiden korjailu on joka tapauksessa edessä.

Yritin käynnin jälkeen kysellä jonkinlaista hintahaarukkaa urakalle, mutta tällaista ei asiantuntijamme suostunut suoralta kädeltä antamaan, vaan halusi laskeskella ensin. En yrittänyt väittää vastaan. Talo vaikutti hänestä aivan passelilta, eikä ilmassa ollut muuta vikaa kuin pieni tunkkaisuus, mikä selittyi epämääräisellä ja niukan puoleisella ilman kierrolla. Mitään maaperän, rakenteiden tai mummolan hajua ei hänkään ollut havainnut. Kun ilmanvaihtoon saadaan riittävästi kapasiteettia, niin eiköhän se pieni tunkkaisuuskin poistu.

4.4.2026

Huonosti nukutun yön jälkeen puhelimessa odotti sähköposti: Ostotarjous on hyväksytty. Saapumisaika 6:51 aamulla. Eläkeläiset tuppaavat olemaan aamuvirkkua väkeä.

Olimme kaksi päivää aiemmin jättäneet ostotarjouksen talosta, joka oltiin jo aiemmin ohitettu epäkiinnostavana, mutta kevään edetessä aloimme miettiä että ehkäpä tässä olisi kuitenkin potentiaalia. Yksityisnäyttö oli järjestetty, viiden vuoden takainen kuntotarkastusraportti oli luettu tarkasti läpi, piirustuksia ja valokuvia syynätty, ja asiantuntijoita konsultoitu. Kun hintakin tuntui olevan kohdallaan, niin ei muuta kuin ostotarjousta sisään. Ja nyt siihen siis oli tartuttu.

Ensisilmäyksestä asti oli selvää, että ilman remonttia tästä ei selvittäisi. Sisätilat olivat suurelta osin alkuperäiset, ja rakennusvuonna epäilemättä modernilta vaikuttaneet ratkaisut eivät miellyttäneet. Vessoissa möllöttivät alkuperäiset vaaleansiniset ja tummanvihreät kalusteet ja laatat, keittiö oli sinänsä hyvällä maulla tehty mutta vanhanaikainen, ja monet seinä- ja kattomateriaalit toivat mieleen enemmänkin mummolan kuin nykyaikaisen kaupunkitalon. Retroa, mutta ei sitä hyvää retroa. Käyttövesiputket alkoivat myös olla tiensä päässä, joten remontti tyyppiä “kaikki auki ja uusiksi” näytti realistisimmalta vaihtoehdolta. Parkettilattiat olivat hyväkuntoisia ja ihan hienoja, joten ne riittäisi hioa ja lakata. Itse olisin valinnut erilaisen parketin, mutta jotain rajaa uudistamisellakin.

Talo on valmistunut vuonna 1985, mistä on helppo keksiä pahaa sanottavaa. Kellarikerroksen lattiana toimii maanvarainen betonilaatta, ja maan vastaiset seinät on eristetty sisä- eikä ulkopuolelta. Sisältä ulos: kipsilevy, puukoolaus, mineraalivilla, harkko, ja patolevy (onneksi). Täyttösoran laadusta ei ole tietoa, joten kapillaarikatko on kyseenalainen. Koolauksen alajuoksupuu on piirustuksissa sijoitettu betonilaatan kylkeen, lattiapinnan alapuolelle. Riskirakenteita siis piisaa.

Toisaalta tuore salaojakuvaus oli näyttänyt, että salaojat ovat (a) olemassa, (b) kuivat, ja (c) suurimmaksi osaksi avoimet. Niin kauan kuin salaojaputkissa ei alimmassakaan notkelmassa seiso vesi, ei sitä luulisi lilluvan myöskään perustuksissa. Kellarikerroksesta ei myöskään ollut mitattu kosteutta, eikä ulkoseinien lattianrajoissa näkynyt mitään epäilyttävää. Se pitää hyväksyä, että tällaisessa rakenteessa maaperän kosteutta johtuu aina jonkin verran rakenteiden kautta sisäpuolelle, mutta jos ilmanvaihto on riittävää eivätkä rakenteet ole ilmatiiviitä, kaikki sisäpuolella pysyy kuivana eikä ongelmia pitäisi esiintyä. Riskirakenne ei tarkoita, että riski realisoituisi, ja jos rakenteet ovat 40 vuoden jälkeen kunnossa, niin kertoo sekin jostain.

Talon alkuperäinen ilmanvaihtojärjestelmä on koneellinen poisto, mikä oli rakennusaikana tavallinen ratkaisu. Hieman yksinkertaistaen: kylmää ulkoilmaa virtaa suodattamattomana sisään venttiileistä tai mistä sitä nyt sattuukaan tulemaan, sisällä se lämmitetään sopivan lämpöiseksi, ja lopuksi kone puhaltaa lämmitetyn ilman katolla olevasta hormista taivaan tuuliin. Tuloksena joko tolkuton lämmityslasku tai ummehtunut sisäilma, riippuen siitä ovatko säädöt asianmukaiset vai pihistelläänkö. Paperien perusteella asukkaat olivat maksaneet maltaita lämmityksestä, eli pihistely ei näyttänyt todennäköiseltä.

Eli eli, kun talo menee muutenkin remonttiin, niin samassa yhteydessä houkuttaa kovasti modernisoida ilmanvaihto nykyaikaiseksi lämmön talteenottavaksi ja tuloilman suodattavaksi. Se maksaisi itsensä jopa joskus takaisin, ja energialuokka D -häpeäpilkusta pääsisi eroon. Tärkeimpänä se mahdollistaisi ilmanvaihdon pitämisen riittävällä tasolla ilman huolta vedosta, ja erityisesti kellarikerroksen ilmanvaihtoa voisi huoletta pitää isolla kun lämpö ei karkaa harakoille.

Muutakin pientä on. Talosta löytyy vielä maadoittamattomia pistorasioita (!), sulaketaulu koostuu perinteisistä tulppasulakkeista, vikavirtasuojia ei ole, sähköauton latauspistettä ei ole, datakaapelointia ei ole, hälytinkaapelointia ei ole. Paristojen vaihtelu palovaroittimiin herran vuonna 2026, no thanks. Käyttövesi- ja viemäriremontti taitaa siis laajentua täysimittaiseksi LVIS-remontiksi. Toisaalta jos pintoja meinaa muutenkin avata ja uusia, niin eiköhän samalla kannata tehdä kaikki tarvittava.

Ai niin, asbestia voi myös tulla vastaan. Sitähän tungettiin tuohon aikaan kaikkeen mahdolliseen ihan vain huvin vuoksi. Laki sanoo että pitää kartoittaa ja tarvittaessa kutsua avaruusmiehet paikalle.

Toistaiseksi kuitenkin kaikki hyvin.